本文摘要：12近半年多时间内，我国房地产市场再行一次回头到十字路口：过往的狂飙前进告一段落，多领域数据拐点开始经常出现。

12近半年多时间内，我国房地产市场再行一次回头到十字路口：过往的狂飙前进告一段落，多领域数据拐点开始经常出现。拒绝接受《经济参考报》记者专访的多方人士认为，随着中国经济步入新的常态，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态，也都再次发生了适当的变化。房地产业未来将会转入降速运营、提质增效的新阶段。

市场的脸在变：行业增长速度刷新10年低于数据表明，2014年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有下跌动能，但行业整体高速快速增长的时期早已告一段落。2014年，全国房地产开发投资已完成额为95036亿元，同比快速增长10.5％，同比增长速度创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比上升10.7％，降幅某种程度创过去十年最低水平。

此外，去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比上升7.6％。总结以往数据，自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现出大大下降态势，仅有2008年和2014年经常出现上升。

据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、易居中国继续执行总裁丁祖昱等分析人士辨别，房地产行业增长速度渐趋陡峭，且这一趋势不可逆转。甚至有业内人士预测，就算全面中止出租汽车，房地产也无以像5年前那样可怕。

这个结论主要是基于两点原因：一是国内市场需求结构发生变化。据民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算，目前中国20－29岁人口占到比约为17％，而未来十年这个数字有可能降到10％左右，适婚人口比例的上升，将造成住房市场需求的增加。此外，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然显著高于美国的67平方米，但已相似大部分发达国家，远高于一些新兴市场。

比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米。香港地区则仅有为15平方米；二是市场供求关系发生变化。

北京市房地产业协会秘书长陈志说道，很多房地产商乐意将市场需求定义为刚性市场需求，这在当前房价水平下早已再次发生了变化。以北京等一线城市为事例，显然有很多必须提高居住于条件的家庭，但没缴纳能力的为主；还有很多年轻人自由选择了租房来替换买房。这些都指出，住房市场需求未必一定是刚性市场需求，开发商垫的房子也不一定总能买得过来。

政府的手在变：增加直接干预，充分发挥市场功能行政主导的房地产调控政策持续多年，一些以诱导提高型市场需求、短期内掌控房价为目的的作法屡遭市场批评。从2014年下半年起，这一情况有了实质性的转变。

目前，除北上广浅等一线城市外，绝大多数地区皆已中止或限制出租汽车政策。记者在一些重点城市看见，随着出租汽车政策的逐步解散，房价却未见显著大幅度下跌。

去年10月，天津中止出租汽车政策，最后全年新建商品房平均值交易价格10679元／平方米，同比快速增长1.4％；在山东省济南市，去年7月中止的出租汽车政策也没对房价产生大的影响，全年新建商品房销售均价8135.74元／平方米，同比快速增长5.59％。在全联房地产商不会创会会长聂梅生、中国房地产协会秘书长冯俊等业内人士显然，目前房地产市场的主要矛盾是结构上的供需不给定，去介入简化或去行政化，就是容许房地产市场自行调整，是要充分发挥市场在资源配置中的决定性起到。政府要做到的，是中止一些仍然合理的介入，要勇于给市场自身一个展现出的机会。

调控这个词可以解散历史舞台了，改回改革或调整有可能更加合理。一些业内人士回应。记者看见，将近段时间以性刺激住房消费为目标的新一轮改革陆续在各地经常出现。

如各地银行二套房债首付比例调整为40％，个人出让住房营业税减免年限由5年逆2年。这些改革措施的一个共同点，是政府专心于提高百姓住房消费能力，容许市场自发性调节。

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